Inventario y fianza en Valencia: lo que exige la ley
El inventario de entrada es el documento que le protege a la salida. La fianza está regulada por la LAU y debe depositarse obligatoriamente en la EVHA en la Comunitat Valenciana. Aquí le explicamos cómo funciona en la práctica.
Es uno de los puntos donde los propietarios extranjeros se llevan más sorpresas en España: el inventario no es formalmente obligatorio por ley — pero en ausencia de inventario firmado a la entrada, el inmueble se presume en perfecto estado. Lo que hace casi imposible cualquier retención sobre la fianza a la salida, incluso ante desperfectos evidentes.
La otra sorpresa frecuente: la fianza debe depositarse en un organismo regional oficial. En la Comunitat Valenciana, es la EVHA. No en un cajón.
01La fianza: importe, reglas y límites
La fianza está regulada por el artículo 36 de la LAU. El importe legal es:
- 1 mes de renta para un alquiler de vivienda habitual sin amueblar
- 2 meses de renta para un alquiler amueblado
Además de la fianza legal, el propietario puede exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito adicional, fiador) — pero dentro del límite de 2 meses de renta adicionales. La garantía total (fianza + garantías adicionales) no puede superar los 3 a 4 meses de renta según el tipo de alquiler.
| Tipo de alquiler | Fianza legal | Garantías adicionales máx. | Total máximo |
|---|---|---|---|
| Alquiler sin amueblar (vivienda habitual) | 1 mes | 2 meses | 3 meses |
| Alquiler amueblado | 2 meses | 2 meses | 4 meses |
02El depósito obligatorio en la EVHA
En la Comunitat Valenciana, la ley autonómica obliga al propietario a depositar la fianza en la EVHA (Entitat Valenciana d’Habitatge i Sòl) en el mes siguiente a la firma del contrato. Este depósito:
- Se realiza online en el portal de la EVHA o a través de un agente autorizado
- Genera un número de depósito que debe figurar en el contrato de alquiler
- Protege al inquilino: en caso de litigio, puede hacer valer sus derechos ante la administración
- Expone al propietario a sanciones en caso de incumplimiento (multas proporcionales al importe de la fianza)
Las garantías adicionales (más allá de la fianza legal) no están sujetas a la obligación de depósito en la EVHA — quedan entre propietario e inquilino.
💡 Por qué el depósito en la EVHA también le protege a usted
El depósito en la EVHA crea una trazabilidad oficial de la fianza. En caso de litigio a la salida — inquilino que impugna las retenciones — dispone de un expediente administrativo con fechas e importes, lo que facilita la resolución. Es también la prueba de que ha respetado la ley valenciana.
03El inventario de entrada: la clave de todo
La ley española no hace el inventario formalmente obligatorio. Pero el artículo 1562 del Código Civil español dispone que en ausencia de inventario, el inmueble se presume en buen estado a la entrada. Lo que significa que a la salida, no podrá retener ningún importe sobre la fianza sin prueba escrita del estado inicial.
Un inventario de entrada bien hecho incluye:
Contenido de un inventario de entrada completo
- Descripción habitación por habitación: estado de paredes, techos, suelos, ventanas, puertas
- Inventario del mobiliario (para alquiler amueblado): lista detallada con estado de cada elemento
- Electrodomésticos: marca, modelo, estado, prueba de funcionamiento
- Fotos fechadas de cada habitación, cada elemento notable, cada defecto preexistente
- Lecturas de contadores: agua, electricidad, gas — con fotos
- Entrega de llaves: número y tipo de llaves entregadas
- Firma de ambas partes (propietario + inquilino) — o de sus representantes
- Fecha y hora de realización claramente indicadas
El inventario se formaliza en dos ejemplares originales, uno para cada parte. Se adjunta al contrato de alquiler.
04El inventario de salida
Al finalizar el contrato, el inventario de salida se realiza en presencia del inquilino y del propietario (o de sus representantes). Consiste en comparar el estado del inmueble y del mobiliario con el inventario de entrada.
Pueden darse tres tipos de situaciones:
- Desgaste ordinario: pintura ligeramente desgastada, marcas del uso cotidiano — no imputable al inquilino, ninguna retención posible
- Desperfectos: agujero en una pared, mobiliario roto, electrodoméstico dañado — imputable al inquilino, retención justificada
- Falta de limpieza: el inmueble debe devolverse limpio y en orden — gastos de limpieza retenidos si se entrega en mal estado de higiene
Cada retención debe estar justificada con presupuestos o facturas. Un importe retenido sin justificante será difícilmente defendible en caso de litigio.
05La devolución de la fianza: plazo y modalidades
El propietario dispone de un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza (artículo 36.4 de la LAU). Pasado ese plazo:
- El inquilino puede reclamar el abono de intereses legales de demora sobre el importe debido
- Puede acudir a las vías de recurso administrativas o judiciales
Si se realizan retenciones, el propietario debe notificarlas al inquilino por escrito con los justificantes, y devolver el saldo en el plazo de un mes. La fianza depositada en la EVHA se recupera a petición del propietario, una vez cerrado el contrato.
| Paso | Quién actúa | Plazo |
|---|---|---|
| Depósito de la fianza en la EVHA | Propietario | En el mes siguiente a la firma |
| Inventario de entrada | Ambas partes | Día de la entrega de llaves |
| Inventario de salida | Ambas partes | Día de la salida del inquilino |
| Devolución de fianza (o retención justificada) | Propietario | En el mes siguiente a la entrega de llaves |
| Cierre del expediente EVHA | Propietario | Tras la devolución al inquilino |
06Lo que hace Prodomio
Cuando Prodomio gestiona la entrada y salida de un inquilino:
- Realizamos el inventario de entrada completo con fotos fechadas, habitación por habitación
- Gestionamos el depósito de la fianza en la EVHA dentro de los plazos legales
- Organizamos el inventario de salida y lo comparamos con el inventario de entrada
- Elaboramos el detalle de retenciones justificado si es necesario
- Gestionamos el cierre del expediente EVHA y la devolución de la fianza en los plazos
Un inventario bien hecho a la entrada evita el 90% de los litigios a la salida. Es tiempo invertido que siempre compensa.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fianza legal en España para un alquiler de larga duración?
1 mes de renta para alquiler sin amueblar (vivienda habitual), 2 meses para alquiler amueblado. El propietario puede añadir hasta 2 meses de garantías adicionales.
¿Hay que depositar la fianza en un organismo oficial?
Sí, en la Comunitat Valenciana el depósito en la EVHA es obligatorio en el mes siguiente a la firma. El incumplimiento conlleva sanciones. Este depósito protege a ambas partes.
¿En qué plazo debe devolver el propietario la fianza?
Un mes desde la entrega de llaves (artículo 36.4 de la LAU). Pasado ese plazo, se deben intereses legales de demora al inquilino. Las retenciones deben estar justificadas con presupuestos o facturas.
¿Es obligatorio el inventario en España?
No, pero en ausencia de inventario de entrada, el inmueble se presume en buen estado — lo que hace imposible cualquier retención sobre la fianza a la salida. Un inventario fotográfico firmado por ambas partes es imprescindible.
Este artículo tiene un propósito informativo. Las normas relativas a la fianza y los inventarios pueden evolucionar. Para su situación específica, consulte a un profesional de la gestión de alquileres o a un abogado especializado en derecho inmobiliario español.