État des lieux et fianza à Valencia : ce que la loi impose
L’état des lieux d’entrée est le document qui vous protège à la sortie. La fianza est encadrée par la LAU et doit obligatoirement être déposée auprès de l’EVHA en Communauté valencienne. Voilà comment ça fonctionne concrètement.
C’est un des points où les propriétaires français se font le plus souvent surprendre en Espagne : l’état des lieux n’est pas formellement obligatoire par la loi espagnole — mais en l’absence d’inventaire signé à l’entrée, le bien est présumé en parfait état. Ce qui rend quasi impossible toute retenue sur la fianza à la sortie, même en cas de dégradations évidentes.
L’autre surprise fréquente : la fianza doit être déposée auprès d’un organisme régional officiel. En Communauté valencienne, c’est l’EVHA. Pas dans un tiroir.
01La fianza : montant, règles et plafonds
La fianza (caution) est encadrée par l’article 36 de la LAU. Le montant légal est :
- 1 mois de loyer pour une location de résidence principale non meublée
- 2 mois de loyer pour une location meublée
Au-delà de la fianza légale, le propriétaire peut exiger des garanties complémentaires (aval bancaire, dépôt supplémentaire, cautionnaire) — mais dans la limite de 2 mois de loyer supplémentaires. La garantie totale (fianza + garanties complémentaires) ne peut donc pas dépasser 3 à 4 mois de loyer selon le type de location.
| Type de location | Fianza légale | Garanties complémentaires max. | Total maximum |
|---|---|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 1 mois | 2 mois | 3 mois |
| Location meublée | 2 mois | 2 mois | 4 mois |
02Le dépôt obligatoire auprès de l’EVHA
En Communauté valencienne, la loi régionale oblige le propriétaire à déposer la fianza auprès de l’EVHA (Entitat Valenciana d’Habitatge i Sòl) dans le mois suivant la signature du contrat. Ce dépôt :
- Se fait en ligne sur le portail de l’EVHA ou via un agent agréé
- Génère un numéro de dépôt à mentionner dans le contrat de location
- Protège le locataire : en cas de litige, il peut faire valoir ses droits via l’administration
- Expose le propriétaire à des pénalités en cas de non-dépôt (amendes proportionnelles au montant de la fianza)
Les garanties complémentaires (au-delà de la fianza légale), elles, ne sont pas soumises à l’obligation de dépôt auprès de l’EVHA — elles restent entre propriétaire et locataire.
💡 Pourquoi le dépôt EVHA vous protège aussi, vous
Le dépôt auprès de l’EVHA crée une traçabilité officielle de la fianza. En cas de litige à la sortie — locataire qui conteste les retenues — vous disposez d’un dossier administratif avec dates et montants, ce qui simplifie la résolution. C’est aussi la preuve que vous avez respecté la loi valencienne.
03L’état des lieux d’entrée : la clé de tout
La loi espagnole ne rend pas l’état des lieux formellement obligatoire. Mais l’article 1562 du Code civil espagnol dispose qu’en l’absence d’état des lieux, le bien est présumé en bon état à l’entrée. Ce qui signifie qu’à la sortie, vous ne pourrez retenir aucune somme sur la fianza sans preuve écrite de l’état initial.
Un état des lieux d’entrée bien fait, c’est :
Contenu d’un inventaire d’entrée complet
- Description pièce par pièce : état des murs, plafonds, sols, fenêtres, portes
- Inventaire du mobilier (pour une location meublée) : liste détaillée avec état de chaque élément
- Électroménager : marque, modèle, état, test de fonctionnement
- Photos datées de chaque pièce, chaque élément notable, chaque défaut préexistant
- Relevés de compteurs : eau, électricité, gaz — avec photos
- Remise des clés : nombre et type de clés remises
- Signature des deux parties (propriétaire + locataire) — ou de leurs représentants
- Date et heure de réalisation clairement indiquées
L’inventaire est établi en deux exemplaires originaux, un pour chaque partie. Il est annexé au contrat de location.
04L’état des lieux de sortie
À la fin du bail, l’état des lieux de sortie est réalisé en présence du locataire et du propriétaire (ou de leurs représentants). Il consiste à comparer l’état du bien et du mobilier avec l’inventaire d’entrée.
Trois catégories de situations peuvent se présenter :
- Usure normale : peinture légèrement ternie, traces de vie courante — non imputable au locataire, aucune retenue possible
- Dégradation : trou dans un mur, mobilier cassé, appareil électroménager endommagé — imputable au locataire, retenue justifiée
- Absence de nettoyage : le bien doit être rendu propre et en ordre — frais de ménage retenus si le logement est rendu en mauvais état de propreté
Chaque retenue doit être justifiée par des devis ou factures. Un montant retenu sans justificatif sera difficilement défendable en cas de litige.
05La restitution de la fianza : délai et modalités
Le propriétaire dispose d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer la fianza (article 36.4 de la LAU). Au-delà de ce délai :
- Le locataire peut réclamer le versement d’intérêts légaux de retard sur le montant dû
- Il peut saisir les voies de recours administratives ou judiciaires
Si des retenues sont effectuées, le propriétaire doit les notifier au locataire par écrit avec les justificatifs, et restituer le solde dans le délai d’un mois. La fianza déposée auprès de l’EVHA est ensuite restituée par l’EVHA sur demande du propriétaire, une fois le contrat clôturé.
| Étape | Qui agit | Délai |
|---|---|---|
| Dépôt de la fianza à l’EVHA | Propriétaire | Dans le mois suivant la signature |
| État des lieux d’entrée | Les deux parties | Jour de la remise des clés |
| État des lieux de sortie | Les deux parties | Jour du départ du locataire |
| Restitution de la fianza (ou déduction justifiée) | Propriétaire | Dans le mois suivant la remise des clés |
| Clôture du dossier EVHA | Propriétaire | Après restitution au locataire |
06Ce que fait Prodomio
Quand Prodomio gère l’entrée et la sortie d’un locataire :
- Nous réalisons l’inventaire d’entrée complet avec photos datées, pièce par pièce
- Nous gérons le dépôt de la fianza auprès de l’EVHA dans les délais légaux
- Nous organisons l’état des lieux de sortie et comparons avec l’inventaire d’entrée
- Nous établissons le décompte de retenues justifié si nécessaire
- Nous gérons la clôture du dossier EVHA et la restitution de la fianza dans les délais
Un état des lieux bien fait à l’entrée, c’est 90 % des litiges évités à la sortie. C’est du temps investi qui se rentabilise toujours.
Questions fréquentes
Quelle est la fianza légale en Espagne pour une location longue durée ?
1 mois de loyer pour une location vide (résidence principale), 2 mois pour une location meublée. Le propriétaire peut ajouter jusqu’à 2 mois de garanties complémentaires.
Faut-il déposer la fianza auprès d’un organisme officiel ?
Oui, en Communauté valencienne le dépôt auprès de l’EVHA est obligatoire dans le mois suivant la signature. Le non-dépôt expose à des pénalités. Ce dépôt protège les deux parties.
Dans quel délai le propriétaire doit-il restituer la fianza ?
Un mois à compter de la remise des clés (article 36.4 de la LAU). Au-delà, des intérêts légaux de retard sont dus au locataire. Les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures.
L’état des lieux est-il obligatoire en Espagne ?
Non, mais en l’absence d’inventaire d’entrée, le bien est présumé en bon état — ce qui rend impossible toute retenue sur la fianza à la sortie. Un inventaire photographié et signé par les deux parties est indispensable.
Cet article est fourni à titre informatif. Les règles relatives à la fianza et aux états des lieux peuvent évoluer. Pour votre situation spécifique, consultez un professionnel de la gestion locative ou un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol.