Ingresos de alquiler en Valencia: ¿cómo funciona fiscalmente?
Es residente fiscal en Francia y tiene un piso en alquiler en Valencia. Está sujeto al IRNR español — y también debe declararlo en Francia. Aquí le explicamos exactamente cómo funciona, qué se puede deducir y qué hay que anticipar.
La fiscalidad de los no residentes en España no es intuitiva cuando se viene de Francia. El mecanismo es diferente, los formularios son diferentes, los plazos también. Y sin embargo es una obligación ineludible: cada trimestre en que su inmueble está alquilado, debe declarar las rentas a la administración española.
La buena noticia: el tipo es del 19% para los residentes UE — inferior a la fiscalidad francesa sobre los ingresos inmobiliarios. Y numerosos gastos son deducibles.
01Su estatus fiscal: es no residente en España
Desde el momento en que reside habitualmente en Francia y paga allí sus impuestos, es considerado no residente fiscal en España — aunque posea un inmueble en Valencia, aunque venga regularmente.
Este estatus implica que sus ingresos de alquiler españoles están sujetos al IRNR: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. No es el IRPF (el equivalente español del impuesto sobre la renta para residentes) — es un régimen específico para no residentes.
En la práctica, esto cambia dos cosas: el formulario a utilizar (el modelo 210) y la forma en que se tratan los gastos.
02El modelo 210: el formulario trimestral
El modelo 210 es la declaración del impuesto de no residentes en España. Para ingresos de alquiler de larga duración, se presenta trimestralmente, según el siguiente calendario:
| Trimestre | Período cubierto | Fecha límite |
|---|---|---|
| T1 | Enero – Marzo | 20 de abril |
| T2 | Abril – Junio | 20 de julio |
| T3 | Julio – Septiembre | 20 de octubre |
| T4 | Octubre – Diciembre | 20 de enero (año siguiente) |
La presentación se realiza online en la sede electrónica de la Agencia Tributaria, directamente con un certificado electrónico español, o a través de un gestor fiscal que actúa en su nombre.
Cada trimestre, declara las rentas brutas cobradas, deduce los gastos elegibles y paga el IRNR sobre la base neta. Si un trimestre el inmueble está vacío, no hay declaración de ingresos de alquiler que presentar — pero puede aplicarse una declaración de imputación de rentas (ingreso ficticio calculado sobre el valor catastral) por los períodos no alquilados.
03Lo que se puede deducir — y lo que no
Aquí es donde el estatus UE marca una diferencia real. Desde 2010, los residentes UE/EEE pueden deducir los mismos gastos que un residente español. Los no residentes de fuera de la UE tributan sobre la renta bruta sin deducción alguna.
Gastos deducibles para un residente UE
- Intereses del préstamo: si el inmueble está financiado con hipoteca, los intereses pagados son deducibles (no el capital)
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): deducible al 100%
- Cuota de comunidad de propietarios: deducible
- Honorarios de la agencia de gestión de alquileres: honorarios sin IVA deducibles (el IVA no lo es para un no residente)
- Seguro del hogar (PNO): prima anual deducible
- Gastos de mantenimiento y reparación: fontanería, electricidad, pintura — deducibles si están relacionados con el mantenimiento del inmueble
- Honorarios del gestor/asesor fiscal: gastos de gestión fiscal deducibles
- Amortización del inmueble: 1,5 a 3% del valor de la construcción por año (sin incluir el suelo)
Lo que no es deducible
- El IVA facturado sobre los honorarios de gestión (no recuperable para un particular no residente)
- Las obras de mejora o ampliación (solo las reparaciones y el mantenimiento ordinario)
- El capital amortizado del préstamo
04Simulación: un piso de 2 habitaciones en Valencia alquilado a 1.000 €/mes
Simulación IRNR — propietario francés residente en Francia
Piso 2 hab. Valencia · Alquiler 1.000 €/mes · Adquirido por 195.000 € · Financiación parcial
Es decir, aproximadamente el 8,6% de la renta bruta anual en impuesto español — antes de tener en cuenta el tratamiento en Francia.
05Y en Francia: el convenio fiscal franco-español
El convenio fiscal entre Francia y España (firmado en 1995) establece una regla clara: los ingresos inmobiliarios tributan en el país donde se encuentra el inmueble. Es decir, es España quien tiene derecho a gravar sus alquileres de Valencia.
Pero igualmente debe declarar estos ingresos en Francia (en su declaración anual). No se gravarán por segunda vez, pero entrarán en el cálculo del tipo efectivo aplicado a sus demás ingresos franceses — es el mecanismo del «tipo medio».
En la práctica, si su tramo marginal de imposición en Francia es superior al 19%, este mecanismo puede aumentar ligeramente su impuesto francés sobre sus demás ingresos. Pero no hay doble imposición directa sobre los alquileres.
💡 Cotizaciones sociales: un matiz importante
Desde la sentencia de Ruyter (TJUE, 2015) y la ley de presupuestos de 2019, los ingresos inmobiliarios de los residentes UE afiliados a un sistema de seguridad social en su país están exentos de CSG/CRDS en Francia. En su lugar se paga una cotización de solidaridad del 7,5% — en vez del 17,2%. Es un ahorro significativo que conviene anticipar con su asesor fiscal francés.
06¿Es necesario un representante fiscal en España?
Desde 2004, los residentes UE ya no están obligados a nombrar un representante fiscal en España. Pero en la práctica, recurrir a un gestor español sigue siendo muy recomendable.
El gestor se encarga de:
- Presentar el modelo 210 cada trimestre dentro de los plazos
- Calcular la base imponible optimizando las deducciones
- Gestionar los posibles requerimientos de la Agencia Tributaria
- Producir los justificantes necesarios para su declaración francesa
El coste es generalmente de 200 a 400 €/año, deducible del IRNR. Una inversión que se amortiza ampliamente al evitar errores y sanciones.
En Prodomio trabajamos con gestores colaboradores, algunos de ellos angloparlantes y francófonos en Valencia. Podemos orientarle hacia el interlocutor adecuado.
07Qué ocurre cuando el inmueble está vacío
Cuando su piso en Valencia no está alquilado — vacío, en obras, en uso personal — no tiene rentas que declarar. Pero se aplica otra obligación: la imputación de rentas inmobiliarias.
La administración española considera que un inmueble no alquilado genera un ingreso ficticio, calculado sobre el valor catastral del inmueble (generalmente el 1,1% o el 2% según la fecha de revisión catastral). Este ingreso ficticio está sujeto al IRNR al tipo del 19%, mediante un modelo 210 anual.
Es un importe generalmente modesto — unas decenas de euros al año — pero que no hay que olvidar declarar.
| Situación | Formulario | Frecuencia | Base imponible |
|---|---|---|---|
| Inmueble alquilado (alquiler larga duración) | Modelo 210 | Trimestral | Rentas netas de gastos deducibles |
| Inmueble vacío / uso personal | Modelo 210 | Anual | 1,1–2% del valor catastral |
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto paga un propietario francés por sus alquileres en Valencia?
El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) al tipo del 19% para residentes UE/EEE. La base imponible son las rentas percibidas netas de los gastos deducibles.
¿Qué es el modelo 210 y cuándo presentarlo?
Es la declaración del impuesto de no residentes en España. Para ingresos de alquiler, se presenta trimestralmente: antes del 20 de abril, 20 de julio, 20 de octubre y 20 de enero. Puede presentarse online o a través de un gestor fiscal.
¿Qué gastos son deducibles para un propietario francés no residente?
Como residente UE: intereses del préstamo, honorarios de agencia sin IVA, IBI, cuota de comunidad, seguro del hogar, mantenimiento ordinario, honorarios del gestor, amortización del inmueble. El IVA sobre los honorarios de gestión no es deducible.
¿Hay que declarar también estos alquileres en Francia?
Sí — el convenio fiscal franco-español de 1995 atribuye la imposición a España, pero hay que declarar estos ingresos en Francia para el cálculo del tipo efectivo. No hay doble imposición directa.
¿Es necesario un representante fiscal en España?
No, los residentes UE ya no están obligados a nombrarlo desde 2004. Pero recurrir a un gestor español es muy recomendable para gestionar el modelo 210, optimizar las deducciones y evitar sanciones. Coste: unos 200-400 €/año.
Este artículo tiene un propósito informativo. La fiscalidad de los no residentes es un tema complejo que evoluciona regularmente. Le recomendamos consultar a un asesor fiscal español (gestor) y a un asesor fiscal francés para su situación personal. Prodomio no es un despacho de asesoría fiscal.