La fiscalité des non-résidents en Espagne n’est pas intuitive quand on vient de France. Le mécanisme est différent, les formulaires sont différents, les délais aussi. Et pourtant c’est une obligation incontournable : chaque trimestre où votre bien est loué, vous devez déclarer les loyers à l’administration espagnole.

Bonne nouvelle : le taux est de 19 % pour les résidents UE — inférieur à la fiscalité française sur les revenus fonciers. Et de nombreuses charges sont déductibles.

01Le statut fiscal : vous êtes non-résident en Espagne

Dès lors que vous résidez habituellement en France et que vous y payez vos impôts, vous êtes considéré comme non-résident fiscal en Espagne — même si vous possédez un bien immobilier à Valencia, même si vous y séjournez régulièrement.

Ce statut implique que vos revenus locatifs espagnols sont soumis à l’IRNR : l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Ce n’est pas l’IRPF (l’équivalent de l’impôt sur le revenu espagnol pour les résidents) — c’est un régime spécifique aux non-résidents.

Concrètement, ça change deux choses : le formulaire à utiliser (le modèle 210) et la façon dont les charges sont traitées.

02Le modèle 210 : le formulaire trimestriel

Le modèle 210 est la déclaration d’impôt des non-résidents en Espagne. Pour des revenus locatifs issus d’une location longue durée, il se dépose par trimestre, selon le calendrier suivant :

Le dépôt se fait en ligne sur le site de l’Agencia Tributaria (l’administration fiscale espagnole), directement avec un certificat électronique espagnol, ou via un gestionnaire fiscal (gestor) qui agit en votre nom.

Chaque trimestre, vous déclarez les loyers bruts encaissés, vous déduisez les charges éligibles, et vous payez l’IRNR sur la base nette. Si un trimestre le bien est vacant, il n’y a pas de déclaration de revenus locatifs à déposer — mais une déclaration d’imputación de rentas (revenu fictif calculé sur la valeur cadastrale) peut s’appliquer pour les périodes non louées.

03Ce qu’on peut déduire — et ce qu’on ne peut pas

C’est là que le statut UE fait une vraie différence. Depuis 2010, les résidents UE/EEE peuvent déduire les mêmes charges qu’un résident espagnol. Les non-résidents hors UE, eux, sont imposés sur le loyer brut sans aucune déduction possible.

Charges déductibles pour un résident UE

• Intérêts d’emprunt : si le bien est financé à crédit, les intérêts payés sont déductibles (pas le capital)
• IBI (taxe foncière espagnole) : déductible à 100%
• Charges de copropriété : cuota de comunidad déductible
• Frais d’agence de gestion locative : honoraires HT déductibles (la TVA/IVA ne l’est pas pour un non-résident)
• Assurance PNO : prime annuelle déductible
• Frais d’entretien et de réparation : plomberie, électricité, peinture — déductibles si liés au maintien du bien en état
• Honoraires du comptable/gestor : frais de gestion fiscale déductibles
• Amortissement du bien : 1,5 à 3% de la valeur de construction par an (hors terrain)

Ce qui n’est pas déductible

• La TVA/IVA facturée sur les honoraires de gestion (non récupérable pour un particulier non-résident)
• Les travaux d’amélioration ou d’agrandissement (seulement les réparations et l’entretien courant)
• Le capital remboursé sur l’emprunt

04Simulation : un T2 à Valencia loué 1 000 €/mois

Soit environ 8,6 % du loyer brut annuel en impôt espagnol — avant prise en compte du traitement en France.

05Et en France : la convention fiscale franco-espagnole

La convention fiscale entre la France et l’Espagne (signée en 1995) fixe une règle claire : les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où est situé le bien. Autrement dit, c’est l’Espagne qui a le droit d’imposer vos loyers de Valencia.

Mais vous devez quand même déclarer ces revenus en France (dans votre déclaration annuelle, case 4BK pour les revenus de source étrangère). Ils ne seront pas imposés une seconde fois, mais ils entrent dans le calcul du taux effectif appliqué à vos autres revenus français — c’est le mécanisme du « taux moyen ».

En pratique, si votre tranche marginale d’imposition en France est supérieure à 19%, cette mécanique peut légèrement augmenter votre impôt français sur vos autres revenus. Mais il n’y a pas de double imposition directe sur les loyers.

06Faut-il un représentant fiscal en Espagne ?

Depuis 2004, les résidents UE ne sont plus tenus de nommer un représentant fiscal en Espagne. Mais en pratique, recourir à un gestor espagnol reste fortement conseillé.

Le gestor s’occupe de :

• Déposer le modèle 210 chaque trimestre dans les délais
• Calculer la base imposable en optimisant les déductions
• Gérer les éventuels avis de l’Agencia Tributaria
• Produire les justificatifs nécessaires à votre déclaration française

Le coût est généralement de 200 à 400 € par an, déductible de l’IRNR. Un investissement qui se rembourse largement en évitant erreurs et pénalités.

Chez Prodomio, nous travaillons avec des gestors partenaires anglophones et francophones à Valencia. Nous pouvons vous orienter vers le bon interlocuteur.

07Ce qui change quand le bien est vacant

Quand votre appartement à Valencia n’est pas loué — vacant, en travaux, en usage personnel — vous n’avez pas de loyers à déclarer. Mais une autre obligation s’applique : l’imputación de rentas inmobiliarias.

L’administration espagnole considère qu’un bien immobilier non loué génère un revenu fictif, calculé sur la valeur cadastrale du bien (généralement 1,1 % ou 2 % selon la date de révision cadastrale). Ce revenu fictif est soumis à l’IRNR au taux de 19%, via un modèle 210 annuel.

C’est un montant souvent modeste — quelques dizaines d’euros par an — mais qu’il ne faut pas oublier de déclarer.

Questions fréquentes

Cet article est fourni à titre informatif. La fiscalité des non-résidents est un sujet complexe qui évolue régulièrement. Nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal espagnol (gestor) et un conseiller fiscal français pour votre situation personnelle. Prodomio n’est pas un cabinet de conseil fiscal.